Узаконивание выполненной перепланировки — проверка уже выполненных изменений

Вид работ и допустимость: переустройство — установка, замена или перенос инженерных сетей и оборудования, перепланировка — изменение границ, площади, образование новых помещений или внутренней планировки (ст. 25 ЖК РФ). Проверяют, не затрагиваются ли несущие конструкции и общее имущество: при присоединении части общего имущества требуется согласие всех собственников (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Проект и техническое заключение: проект содержит планировочные, архитектурные, конструктивные и инженерные решения, расчёт несущей способности при проёмах и усилении; в Москве состав проекта установлен приложением 3 к 508-ПП. Для работ с несущими конструкциями нужно техническое заключение о допустимости и безопасности, а не только эскиз «от дизайнера».

Комплект документов: заявление, правоустанавливающие документы, проект, технический паспорт, согласие членов семьи нанимателя, заключение органа охраны памятников (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ). Техпаспорт и выписку из ЕГРН орган запрашивает сам, если права зарегистрированы (ч. 2.1 ст. 26); проверяют, что проект и техпаспорт относятся к тому же помещению и не устарели.

Сроки и основание для работ: решение о согласовании или отказе принимается не позднее 45 дней со дня представления документов, документ выдаётся в течение 3 рабочих дней и является основанием для работ (ч. 4–6 ст. 26 ЖК РФ). Работы, начатые до решения, — самовольная перепланировка (ч. 1 ст. 29 ЖК РФ).

Проект «на согласование» и работы «по факту» — разные: в проекте ненесущая перегородка, в жизни вырублен проём в несущей стене без расчёта и усиления; комиссия фиксирует отклонение, работы признают самовольными.

Присоединение общего имущества без согласия всех собственников: коридор, тамбур, часть лестничной клетки или балкон «отошли» к квартире по решению 2/3 голосов, тогда как ч. 2 ст. 40 ЖК РФ требует согласия 100% собственников.

Мокрые зоны над жилыми комнатами: санузел или кухня перенесены над комнатой соседей снизу, гидроизоляция выполнена «по факту», вентиляция выведена в канал без расчёта — согласование не проходит, а соседи выигрывают суд.

Работы начаты до решения органа или после отказа: «узаконим потом». Это самовольная перепланировка (ч. 1 ст. 29 ЖК РФ), штраф по ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ и обязанность вернуть помещение в прежнее состояние.