Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя

Перепланировка и переустройство: в чём разница

Статья 25 Жилищного кодекса РФ различает два понятия. Переустройство — установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт. Перепланировка — изменение конфигурации помещения, требующее внесения изменений в технический паспорт. Снос перегородки — перепланировка; перенос ванны в другое место с новыми трубами — переустройство. Часто это происходит одновременно.

Ключевой критерий — нужно ли менять технический паспорт. Замена ванны на новую на том же месте, перекраска стен, замена межкомнатных дверей без изменения проёмов не являются ни перепланировкой, ни переустройством.

Что обычно согласовывают

• снос и перенос ненесущих перегородок, если не затрагиваются мокрые зоны над жилыми комнатами;
• объединение санузла или увеличение ванной за счёт коридора — с выполнением гидроизоляции;
• устройство или заделка проёмов в ненесущих перегородках;
• перенос сантехнических приборов в пределах санузла;
• объединение кухни с комнатой при электроплите;
• утепление лоджии без переноса радиаторов и без сноса подоконного блока, если он несущий.

Даже «простые» работы требуют согласования, если меняют технический паспорт. Исключения и упрощённый порядок для отдельных видов работ устанавливают региональные правила — например, в Москве это постановление Правительства Москвы № 508-ПП. Перед началом работ проверьте правила вашего региона.

Что запрещено

Общие запреты следуют из Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (постановление Госстроя России от 27.09.2003 № 170): не допускаются переоборудование и перепланировка, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций, нарушению работы инженерных систем, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств. На практике это означает:

• нельзя сносить или ослаблять несущие стены, колонны, ригели без проекта и обоснования — а во многих случаях нельзя вообще;
• нельзя размещать санузел и ванную над жилыми комнатами и кухнями нижерасположенной квартиры (исключение — двухуровневые квартиры), это следует из Положения, утверждённого постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47;
• нельзя объединять газифицированную кухню с жилой комнатой без разделения дверью или перегородкой;
• нельзя выносить радиаторы отопления на балкон или лоджию и подключаться к общедомовым стоякам без проекта;
• нельзя присоединять к квартире общее имущество дома (часть коридора, чердак) без согласия всех собственников;
• нельзя ухудшать условия проживания соседей и закрывать доступ к общедомовым сетям.

Чем грозит самовольная перепланировка

Статья 29 ЖК РФ называет самовольными работы, проведённые без согласования или с нарушением согласованного проекта. Последствия:

• административный штраф по статье 7.21 КоАП РФ;
• требование органа, осуществляющего согласование, привести помещение в прежнее состояние в установленный срок;
• при невыполнении — продажа с публичных торгов (для собственника) или расторжение договора социального найма через суд;
• проблемы при продаже, ипотеке и страховании: банки и покупатели сверяют фактическую планировку с техническим планом.

Помещение может быть сохранено в перепланированном состоянии по решению суда, если это не нарушает права и законные интересы граждан и не создаёт угрозу их жизни или здоровью. Для этого обычно требуется техническое заключение о состоянии конструкций.

Балконы и лоджии

Отдельная зона риска — присоединение лоджии к комнате. Демонтаж оконно-дверного блока часто согласуют, а вот снос подоконной части стены зависит от того, является ли она несущей или влияет на работу плиты. Перенос радиатора на лоджию и вывод на неё системы отопления дома запрещены, поскольку меняют работу общедомовой системы и теплозащиту здания. Остекление балкона может затрагивать внешний вид фасада — в многих городах на это есть отдельные требования.

Вентиляция и инженерные сети

Вентиляционные шахты и стояки — общее имущество. Их нельзя демонтировать, сужать или переносить. Подключение мощной вытяжки к общему вентканалу, который работает на естественной тяге, может нарушить вентиляцию соседей. Перенос кухни или санузла почти всегда упирается в расположение стояков и уклоны канализации: на большом расстоянии от стояка без насосной установки нужного уклона не получить, а подиум съедает высоту помещения.

Особенности новостроек

В новостройке перепланировку можно согласовать только после регистрации права собственности. До этого любые изменения конфигурации формально являются самовольными. Квартиры со свободной планировкой тоже не исключение: в проекте дома уже есть расположение мокрых зон и стояков, и возводить перегородки можно только с учётом этих ограничений.

С чего начать

Оптимальный порядок: собрать документы (выписка ЕГРН, технический паспорт или план), сделать обмерный план и проверить конструкции, подготовить проект перепланировки, согласовать его и только потом начинать работы. Подготовку документов и проекта можно поручить специалистам — подробнее на странице согласования перепланировки.

Если квартира покупается с уже выполненной перепланировкой, проверьте, согласована ли она: сравните фактическую планировку с техническим планом из ЕГРН и запросите у продавца решение о согласовании и акт приёмочной комиссии. Ответственность за несогласованную перепланировку переходит к новому собственнику вместе с квартирой.

Если старые планы квартиры есть только на бумаге, их можно перевести в DWG — это ускоряет подготовку проекта. Для квартиры в новостройке до перепланировки сначала стоит пройти приёмку у застройщика и зафиксировать недостатки.