Смета на капремонт: дефектная ведомость, объёмы, ЛСР

Порядок работы над сметой на капремонт

Смета на капитальный ремонт опирается на дефектную ведомость, составленную по результатам технического обследования. Обследование фиксирует, что именно повреждено, в каком объёме и с какой степенью износа, а дефектная ведомость превращает это в перечень работ с объёмами. Дальше объёмы переносятся в ведомость объёмов работ, и только затем сметчик формирует ЛСР: расценки подбираются под фактические виды работ, а не под проект нового строительства. Такой порядок отличает ремонтный расчёт от сметы на новое здание, где основой служит рабочая документация. Для бюджетных объектов обследование оформляют документом, который затем упоминается в задании на проектирование: без него не сформировать ни ведомость объёмов, ни обоснование начальной цены контракта.

Для объектов, которые ремонтируются полностью или частично за счёт бюджетных средств, применяются общие требования к сметной документации, а проверить её могут в порядке проверки достоверности определения сметной стоимости. Проектная документация на капитальный ремонт формируется по правилам постановления Правительства РФ от 16.02.2008 № 87, и смете в её составе отведён отдельный раздел. Это означает, что расхождение между дефектной ведомостью и сметой — не формальность, а предмет проверки. Методическая основа обследований и ремонтов шире: при планировании работ опираются в том числе на ВСН 58-88(р), где изложен порядок организации реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, и на СП 13-102-2003 по правилам обследования несущих конструкций. Эти документы задают рамку, а конкретный объём работ определяет обследование конкретного здания.

Что должна содержать дефектная ведомость

Дефектная ведомость — документ, на основании которого считается объём работ. Она составляется по результатам визуального и инструментального обследования, а при необходимости — вскрытий конструкций. Формулировки в ведомости должны быть измеримыми: не «ремонт стен», а «отбивка штукатурки с последующим оштукатуриванием по кирпичной кладке, 240 м², третий этаж, оси 4–7». Чем точнее описана работа, тем меньше споров при подборе расценки и на приёмке. Оптимальная практика — фотографии дефекта рядом со строкой ведомости и эскизный план участка с заштрихованными зонами ремонта: при смене сметчика или проверке через полгода документ остаётся понятным без пояснений автора.

• конструктив и материал: панель, кирпич, монолит, деревянные перекрытия — от этого зависят и расценка, и технология;
• место и границы работ: этаж, помещение, оси, захватка, протяжённость участка;
• измеримые объёмы в единицах измерения будущей расценки: квадратные метры, кубометры, погонные метры, штуки;
• особые условия: работы в стеснённых условиях, при эксплуатации здания, на высоте, с отключением инженерных систем;
• фотофиксация дефектов с привязкой к плану и результатам вскрытий;
• подписи участников обследования и представителя организации, эксплуатирующей здание.

Как считаются объёмы ремонтных работ

Объём ремонтных работ отличается от объёма нового строительства тем, что часть работы — как раз демонтаж и подготовка. В расчёт входят разборка повреждённых конструкций, снятие отделочных слоёв, прорезка и заделка штроб, устройство новых слоёв и восстановление покрытий. Каждый этап имеет свой измеритель, и объём ремонта почти никогда не равен площади конструкции: при ремонте штукатурки площадь отбивки обычно больше площади восстановления, потому что отбивают на 10–20 % больше проектной площади. К этому прибавляется объём мусора: он считается отдельно и обосновывается расчётом по видам демонтируемых конструкций, а не «на глаз».

Расхождения между объёмом ремонта и площадью конструкции — источник половины замечаний по капремонту. Ещё один источник: ремонт не однороден. В одном здании встречаются участки с полным перебором кладки и участки, где достаточно выравнивающего слоя, и в смете это должно быть отражено разными позициями. Усреднение объёмов «на квадратные метры» приводит к тому, что часть работ не оплачивается, а часть завышается, что при проверке трактуется как недостоверный расчёт. Полезно заранее разделить ведомость объёмов по видам работ и по захваткам: тогда смета пишется параллельно с обходом здания, а не по памяти, и сметчик видит, какие участки ещё не описаны.

Пример расчёта

Пример расчёта (условные цифры). Обследование зафиксировало отслоение штукатурки в лестничной клетке: площадь стен 620 м², из них повреждено 190 м², при этом отбивку производят с захватом на 20 % больше площади дефекта — 228 м². В дефектной ведомости это две разные строки: отбивка штукатурки 228 м² и оштукатуривание 190 м². Если в ЛСР обе работы посчитать по 190 м², объём демонтажа окажется занижен, и подрядчик не закроет фактические затраты.

Вторая строка примера — смешанный ремонт. Из 190 м² восстановления 60 м² требуют переборки кладки: 60 м² × 0,12 м³ кладки на метр равно 7,2 м³. Оставшиеся 130 м² закрываются выравнивающим слоем. В ЛСР появляются три позиции вместо одной, зато каждая соответствует факту и описана своей расценкой. Как такие позиции потом попадают в акты, разобрано в статье «КС-2, КС-3 и КС-6а: как закрывать объёмы без споров с заказчиком». Отдельно стоит посмотреть «Строительный контроль заказчика: что проверять и как организовать»: там разобрано, на что смотрит технадзор при приёмке ремонтных работ, и это помогает заранее подготовить подтверждения по объёмам. В капремонте это особенно важно: объёмы подтверждаются дефектной ведомостью и материалами обследования, а не только проектом, и технадзор смотрит именно на эту связь.

Особенности ЛСР на капремонт

Ремонтные работы считаются по расценкам, соответствующим ремонтному составу работ, а не по расценкам нового строительства, иначе часть затрат теряется или, наоборот, оказывается необоснованной. В расчёт включаются накладные расходы и сметная прибыль по нормативам, установленным для ремонтно-строительных работ, а они отличаются от нормативов для нового строительства. Дополнительно учитываются вывоз и утилизация строительного мусора, а при работах в эксплуатируемом здании — затраты, связанные с обеспечением безопасности людей и сохранностью имущества. Отдельный вопрос — материалы: в ремонте часто применяют материалы, аналогичные существующим, и их стоимость обосновывают сметными ценами или конъюнктурным анализом, если подходящей цены в базе нет.

Ещё одна особенность — неполный перечень работ в момент расчёта. Капремонт часто идёт с уточнениями по мере вскрытия конструкций: часть дефектов видна только после демонтажа отделки. В такой ситуации разумно заранее согласовать с заказчиком порядок изменения сметы: как оформляются дополнительные объёмы, кто подписывает уточнённую дефектную ведомость и в какой срок пересчитывается ЛСР. Это заодно защищает обе стороны от споров в конце работ. Практический приём: в самом начале согласовать форму дополнительной дефектной ведомости и порядок её подписания, а не изобретать документ в момент, когда работы уже выполнены и нужно срочно закрывать акты.

Типичные ошибки в смете на капремонт

• объёмы демонтажа приняты равными объёмам восстановления;
• расценки подобраны по новому строительству вместо ремонтных;
• не учтены вывоз и утилизация строительного мусора;
• однородный состав работ приписан участкам с разной степенью повреждения;
• в ЛСР нет связи с дефектной ведомостью, и проверяющий не может сверить объёмы;
• не отражены условия работ в эксплуатируемом здании и связанные с ними затраты;
• цены на материалы взяты из базы нового строительства без приведения к ремонтной номенклатуре;