Как проверить смету перед подписанием договора

Что должно быть в смете до подписания

Смета — приложение к договору подряда. По статье 709 ГК РФ цена работы либо указывается в договоре, либо определяется способом, который в нём описан, поэтому проверять нужно не только итог, но и то, позволяет ли смета этот итог посчитать: перечень работ, единицы измерения, объёмы, цены за единицу и порядок их изменения. Если в документе стоит одна строка «ремонт помещения — 1 комплекс», проверять нечего: такую смету возвращают на переработку до подписания. Второй уровень — привязка к вашему объекту. В смете должны быть дата, наименование объекта, основание (проект, дефектная ведомость, техническое задание) и разделы по конструктивным элементам или этапам. Сразу сверьте площади и объёмы с обмерами: расхождение в 10–15% обычно объясняется методикой подсчёта, расхождение в разы — ошибкой или завышением.

• состав работ с единицами измерения и объёмами по каждой позиции;
• разделение работ, материалов и оборудования либо явное указание, что входит в цену;
• условия по доставке, подъёму на этаж, вывозу мусора и подключению к сетям;
• порядок учёта дополнительных работ и согласования изменений;
• ставка и порядок учёта НДС, если подрядчик является плательщиком налога.

Проверка объёмов: где чаще всего прячется завышение

Цену за квадратный метр штукатурки легко сравнить с рынком, а завышенную площадь стен — нет. Поэтому начинайте с объёмов: пересчитайте 10–15 самых дорогих позиций по своим обмерам или по проекту. Площадь стен считается за вычетом проёмов, стяжка — по площади пола, штукатурка откосов — по их развёртке, электрика и сантехника — по количеству точек, а не «комплектом». Отдельно ищите повторы: одна и та же операция может стоять в расценке «под ключ» и отдельной строкой.

Расценки, коэффициенты и накладные расходы

В коммерческой смете цена за единицу — предмет договорённости, и проверяют её сравнением с двумя-тремя предложениями по региону при одинаковом составе работ. В нормативной смете по ФСНБ-2022, ТСН-2001 или ТСНБ ГОСЭТАЛОН 2012 проверка строже: шифр нормы должен соответствовать виду работ, объёмы — проекту, коэффициенты — условиям производства работ, а индексы пересчёта — периоду и региону расчёта. Накладные расходы и сметная прибыль считаются по нормативам методик Минстроя России — приказов № 812/пр и № 774/пр — от фонда оплаты труда или от базы, указанной в норме, а не «процентом от всего».

• объёмы по 10–15 дорогим позициям пересчитаны по обмерам или проекту;
• нет дублирующих строк и операций, включённых в расценку «под ключ»;
• цены работ и материалов сверены с предложениями по региону;
• каждый повышающий коэффициент имеет основание;
• накладные расходы и сметная прибыль начислены по нормативам, а не произвольно;
• НДС учтён один раз и только если подрядчик платит налог.

Проверенная смета ещё не защищает от спора: важно, как она связана с договором. Укажите, что смета — приложение и её состав обязателен для сторон, опишите порядок изменения цены и согласования дополнительных работ, привяжите оплату к фактически выполненным объёмам и формам КС-2 и КС-3. Для бюджетного объекта добавьте проверку на соответствие статье 8.3 ГрК РФ: сметная стоимость в контракте должна быть определена методами, предусмотренными методикой № 421/пр.