Технический план здания: когда нужен и что в нём

Что такое технический план

Технический план — документ, на основании которого в ЕГРН вносятся сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершённого строительства или едином недвижимом комплексе (статья 24 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Он содержит характеристики объекта и координаты его контура на местности. Технический план готовится в виде электронного документа в формате XML и подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера. Бумажная версия допустима в отдельных случаях, но для регистрации обычно нужен именно электронный документ.

Когда без техплана нельзя

• постановка на кадастровый учёт нового здания или сооружения;
• ввод объекта в эксплуатацию, если орган власти не передал документы самостоятельно;
• реконструкция, изменившая площадь, этажность, контур или назначение;
• раздел здания на части или объединение помещений;
• изменение сведений ЕГРН: площадь, материал стен, год завершения строительства, назначение;
• оформление объекта, созданного до 2013 года и не учтённого в ЕГРН;
• исполнение судебного решения о признании права или сохранении в реконструированном виде.

Обратная ситуация тоже важна: если характеристики не менялись, техплан не нужен. Косметический ремонт, замена окон или инженерных систем без изменения площади и контура не требуют внесения изменений в ЕГРН. Отдельный случай — помещения внутри здания: для постановки на учёт арендуемого офиса или склада готовится техплан помещения, а не здания, и его исходными данными служат поэтажные планы и документы собственника.

Кто готовит техплан

Технический план подготавливает кадастровый инженер — физическое лицо, соответствующее требованиям статьи 29 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»: профильное образование, стаж, экзамен, членство в саморегулируемой организации, страхование ответственности. Сведения о нём включаются в ЕГРН, а результаты работы он подтверждает своей подписью. Кадастровый инженер несёт ответственность за достоверность сведений, включая административную по статье 14.35 КоАП РФ за внесение заведомо ложных данных. Поэтому не стоит просить «нарисовать» площадь или этажность: такой план рано или поздно станет проблемой для собственника.

Что внутри техплана

Состав и форма утверждены приказом Росреестра от 15.03.2022 № П/0082 «Об установлении формы технического плана, требований к его подготовке и состава содержащихся в нём сведений» в действующей редакции. Документ неоднократно менялся, поэтому требования к XML-схеме и составу сведений нужно проверять на дату подготовки.

Координаты и система координат

Контур здания описывается координатами характерных точек. Они определяются в местной системе координат, установленной для кадастрового округа, с точностью, соответствующей масштабу и назначению объекта. Координаты в чужой системе или в градусах без пересчёта — одна из самых частых причин приостановки. Точность зависит от метода съёмки: геодезический метод даёт более высокую точность, чем измерения по существующим материалам. Если здание сложной формы, важно описать все выступы, эркеры и пристройки: контур должен соответствовать фактическим границам, а не упрощённой схеме.

Площадь: как считается

Площадь здания определяется как сумма площадей этажей, измеренных в пределах внутренних поверхностей наружных стен, с учётом требований приказа Росреестра от 23.10.2020 № П/0393 «Об утверждении требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места». В площадь включаются площади балконов, лоджий, террас и веранд с понижающими коэффициентами, если это предусмотрено требованиями. Площадь считается по фактическим обмерам, а не по проекту. Если фактическая площадь отличается от проектной, в техплан попадает фактическая, а расхождение может стать поводом для вопросов при вводе в эксплуатацию. Именно поэтому обмеры делают до подготовки плана, а не после.

Декларация вместо разрешения

Сведения о здании указываются на основании разрешения на ввод, проектной документации, а при их отсутствии — декларации об объекте недвижимости, которую готовит кадастровый инженер. Декларация допустима для объектов, где разрешительная документация не требуется или утрачена: садовые дома, гаражи, вспомогательные строения, объекты, созданные до введения соответствующего порядка. Декларация — не свободное творчество. Сведения в ней должны быть подтверждены обмерами и документами: техническим паспортом, справками, материалами обследования. Если декларация расходится с фактическим состоянием, регистрация будет приостановлена, а ответственность ляжет на кадастрового инженера. Практика показывает: декларация безопасна там, где объект давно существует и его характеристики подтверждены обследованием, и рискованна для свежих пристроек, которые формально не вводились в эксплуатацию.

Сроки

Срок подготовки техплана определяется договором с кадастровым инженером и зависит от объекта: для квартиры это обычно несколько дней, для здания с обмерами и поэтажными планами — дольше. Постановка на кадастровый учёт по общему правилу занимает пять рабочих дней с даты приёма документов (статья 16 закона № 218-ФЗ); при подаче через МФЦ срок увеличивается. Если Росреестр приостановил учёт, он указывает причины. Устранить их можно, представив исправленный техплан или дополнительные документы. Приостановка не означает отказ: после устранения замечаний производство продолжается, но время теряется.

Что влияет на объём работ

Стоимость подготовки техплана определяется договором и составом работ: площадь и этажность объекта, количество помещений и их назначение, необходимость выезда и геодезической съёмки, наличие проектной и разрешительной документации. Не бывает тарифа за квадратный метр, который одинаково подходит складу и производственному корпусу с эстакадами и крановыми путями. Чем сложнее контур и чем больше помещений нужно описать, тем больше времени уходит на обмеры, обработку и проверку сведений. На срок влияет не только сам документ, но и сбор исходных данных: выписки, разрешения, проектная документация, согласования с собственниками помещений. Если часть документов утрачена, время уходит на запросы в архив и обследование. Поэтому до начала работы полезно составить перечень исходных данных и проверить, что по каждому пункту есть актуальный документ.

Ошибки, из-за которых приостанавливают учёт

• координаты в неверной системе координат или с недостаточной точностью;
• площадь посчитана по проекту, а не по фактическим обмерам;
• контур здания не соответствует фактическим границам, не учтены пристройки;
• в декларации указаны сведения, не подтверждённые документами;
• несоответствие адреса или назначения сведениям ЕГРН и документам;
• отсутствуют поэтажные планы или экспликация;
• техплан подписан не тем инженером или с недействительной подписью;
• XML не соответствует действующей схеме.

Большинство ошибок обнаруживается на этапе подготовки, если инженер выезжает на объект и делает обмеры. Планы по копии старого паспорта работают только тогда, когда объект действительно не менялся.

Реконструкция и раздел здания

После реконструкции техплан готовится на изменённый объект: обновляются контур, площадь, этажность, иногда назначение. Если реконструкция была без разрешения, сначала придётся узаконить её — техплан сам по себе не легализует перестройку. Для раздела здания на самостоятельные объекты нужен техплан на каждую часть, а также документы, подтверждающие, что раздел не нарушает требования к инженерным системам и не затрагивает общее имущество. Для помещений в бизнес-центре это часто означает необходимость согласования с собственником и другими владельцами. Отдельно стоит помнить об актуальности: техплан описывает объект на дату обмеров. Если после подготовки изменились характеристики, документ придётся переделывать — дописать новые сведения в уже поданный пакет нельзя. Поэтому обмеры делают после завершения работ, а не в процессе: иначе площадь и контур придётся описывать заново.