Приёмка квартиры в новостройке: чек-лист и порядок по 214-ФЗ

Сроки и порядок по закону

По части 4 статьи 8 закона № 214-ФЗ застройщик не менее чем за месяц до установленного договором срока передачи обязан направить участнику сообщение о готовности объекта к передаче — заказным письмом с описью вложения или лично под расписку. Получив сообщение, дольщик обязан приступить к принятию в срок, указанный в договоре, а если он не указан — в течение семи рабочих дней.

Если участник уклоняется от приёмки без законных оснований, застройщик через два месяца после срока передачи по договору вправе составить односторонний акт. Поэтому затягивать с осмотром не стоит, а все претензии нужно оформлять письменно.

В 2026 году продолжают действовать особенности передачи, установленные постановлением Правительства РФ от 29.12.2023 № 2380 (в редакции постановления от 30.12.2025 № 2226): при существенных нарушениях требований к качеству или при разногласиях по перечню недостатков стороны составляют акт осмотра с участием специалиста. Сообщение о готовности может прийти и в электронной форме, если это предусмотрено договором.

Как подготовиться к осмотру

• договор долевого участия с приложениями: описание отделки, планировка, площадь;
• паспорт и, если квартира в совместной собственности, присутствие второго участника или доверенность;
• проект планировки из ДДУ — для сверки размеров и расположения проёмов;
• лазерная рулетка, двухметровый уровень или правило, фонарь, розеточный тестер;
• зарядное устройство или лампа для проверки розеток, пакет для проверки тяги вентиляции;
• телефон с заряженной батареей для фото и видео недостатков.

Что проверить: чек-лист осмотра

Окна и балконные двери

• целостность стеклопакетов, отсутствие царапин и трещин, наличие маркировки;
• работа створок во всех режимах, прижим уплотнителя, наличие ручек;
• монтажные швы, откосы, отливы, отсутствие щелей и продувания;
• конденсат и наледь в холодное время года.

Стены, полы, потолки

• отклонения от вертикали и плоскости — правилом или уровнем, на всех стенах;
• трещины в стяжке и штукатурке, пустоты при простукивании;
• перепады пола между помещениями, ровность стяжки;
• для чистовой отделки — швы обоев, плитка без сколов и пустот, ламинат без щелей и зыбкости.

Инженерные системы

• радиаторы: отсутствие подтёков, наличие кранов, исправность терморегуляторов;
• водоснабжение и канализация: протечки на стояках и узлах учёта, пломбы на счётчиках;
• электрика: напряжение в каждой розетке, работа автоматов в щитке, маркировка групп;
• вентиляция: тяга в кухне и санузлах;
• домофон, слаботочка, входная дверь и замки.

Размеры и площадь

Сверьте основные размеры комнат и высоту потолков с планировкой из ДДУ. Если фактическая площадь отличается от проектной, проверьте, что предусмотрено договором на этот случай: доплата или возврат части цены возможны в пределах условий ДДУ.

Как оформить недостатки

Все выявленные недостатки нужно зафиксировать письменно: в передаточном акте (перечнем недостатков, подлежащих безвозмездному устранению) или в отдельном акте осмотра. Фото и видео с привязкой к помещению — хорошее дополнение, но не замена акту.

Гарантийные сроки

По статье 7 закона № 214-ФЗ в действующей редакции гарантийный срок на объект (кроме оборудования и отделки) — не менее трёх лет, на технологическое и инженерное оборудование — не менее трёх лет, на отделочные работы и элементы отделки — не менее одного года. Для договоров, заключённых до 1 сентября 2024 года, действует гарантийный срок, указанный в договоре, обычно пять лет. Недостатки, которые проявились после приёмки, можно заявить в пределах гарантийного срока.

Зачем нужен специалист по приёмке

Специалист проверяет квартиру по нормам и с инструментом: тепловизором, влагомером, правилом, тестерами. Он знает, какие отклонения допустимы по своду правил, и формулирует замечания так, чтобы их нельзя было трактовать двояко. Его участие особенно полезно, если вы ожидаете существенных нарушений или разногласий с застройщиком, — именно в этих случаях акт осмотра с участием специалиста предусмотрен постановлением № 2380.

После подписания акта сохраните у себя его экземпляр с перечнем недостатков, фото и видео осмотра, а также инструкцию по эксплуатации квартиры, которую застройщик обязан передать по части 1.1 статьи 7 закона. Инструкция важна: нарушение её правил может освободить застройщика от ответственности за отдельные дефекты, выявленные в гарантийный срок.

Если недостатки не устраняются, переходите к претензии и экспертизе — порядок описан в материалах раздела приёмки квартир. А если после приёмки планируется ремонт с изменением планировки, заранее проверьте, что можно делать, на странице перепланировки.